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貸し土地、貸し建物の所有者が直面する問題点と解決の指針

１　わが国の「富」の大半は不動産です。
　個人の方の相続案件で遺産目録を作成すると、預貯金、上場株式、投資信託等の金融資産の総額を上回る評価額の不動産を所有しておられるケースが目立ちます。
　また、公法人を除く法人（上場会社、非上場会社、一般社団法人、宗教法人、学校法人等）も多数の不動産を所有しておられます。
　それらの不動産は、個人の自宅や法人の本社、工場など、自己使用されている場合もありますが、それ以外の不動産の多くは、遊休地や放置物件を除き、他人に賃貸されています。これが「貸し建物」「貸し土地」と呼ばれるものです。

２　貸し建物にはいわゆる「賃貸マンション」「事業用賃貸ビル」など、高収益を上げている物件もありますが、多くの物件は、古いアパートや長屋形式の共同住宅、古い戸建ての貸し建物、耐用年数を超えた古ビルなどであり、貸し主（個人、法人双方）は、低家賃、修繕費の増大、倒壊の危険性など様々な不安を抱えています。
　実際に、古い４階建ての賃貸マンションで耐震性が低く、長年修繕や補強をしなかった状況で震災が起き、１階の借り主が死亡したケースで、貸し主に、死亡した借り主の遺族に対する多額の損害賠償支払いを命じた裁判例があります。
　特に、相続を抱えている個人の貸し主にとっては、来るべき相続の際に、その貸し建物により多額の相続税の負担が予想されるのに、いざ納税資金を確保しようとしてその貸し建物と敷地を売却したり、担保に供したりしようとしても、賃借権の負担があるが故に、想定している価格では売却できず、また銀行融資も受けられないという事態に陥ります。

３　一方、貸し土地の多くは、数十年も前から（先代、先々代の時代から）賃貸に供された土地であり、　
　長年、借り主がその土地上に建物を所有し、自宅として利用、あるいはアパートとして収益を上げています。
　ところが貸し主（地主）の立場で見ると、場合によっては、当初の土地賃貸借契約書が残っておらず（戦災や水害で滅失、散逸）、法律上賃貸借契約の期間がいつまで続くのかが不明になっているケースがあります。
　　さらに長い期間が経過する間に、土地の借り主において数回相続が起こり、現在、法律上の借り主が誰なのか、それすら不明になっているケースもあります。
　また、広大な土地を多数の借地人に貸している場合に、何カ所かの土地は返還されたものの、残りは飛び飛びに借地になっている（いわゆる虫食い状態）ケースもあります。
このように、貸し土地の場合は、長年管理が不十分になっていて、退去を求めることも不可能で、処分しようにもどうにもならないというケースが多数あります。

４　以上のとおり、貸し建物、貸し土地の中でも、古くからの貸し建物、貸し土地は、多くの場合根深い問題を抱えています。
　このような貸し建物、貸し土地の貸し主にとっては、これらの問題を早急に解決する必要がありますが、解決方法がわからず、途方に暮れる方も多いと思われます。
　しかし、貸し建物の問題も、貸し土地の問題も、ほとんどは法律上の問題です。正しい法的手段をとれば解決することが可能です。
　解決の方法はひとことで言えば「立退き」ですが、成功裡に立退きを実現するには、様々な法律上のノウハウが必要です。
　本サイトにおいて、「立退きマニュアル」「解決事例」など、貸し建物、貸し土地の立退き問題解決のノウハウを詳しくご紹介します。みなさまのお役に立てれば幸いです。