ケースの概要

（１）建物の状況
　対象建物は、大阪府内の再開発が盛んなエリアに所在する、５階建てで築年数４０年以上になるテナントビルです。

（２）建物賃貸借契約に関する事項
　対象建物には７軒のテナントが入居しており、占有面積は１０坪ほどから６０坪ほどとテナントにより異なりますが、いずれも来客型の店舗として使用されていました。
　各テナントとの契約の始期は、７年ほど前のもの、１５年ほど前のものや、最も古いもので４０年ほど前のものなど様々ですが、いずれも２年ごとの自動更新がなされており、契約期間の満了時期もまちまちでした。

課題、争点

（１）解除原因または正当事由
　全てのテナントに対して、同時・一斉に、それぞれの契約期間の満了をもって契約を更新しない旨の通知をしました。
　契約を更新しない理由として、主に、対象建物について実施した耐震診断の結果、耐震性に問題があることが明らかとなったこと、老朽化した対象建物に多額の耐震補強工事などを施すよりも、最新型の１０階建のテナントビルに建て替えることの方が合理的であるということを主張しました。

（２）立退料について
　各テナントに支払う立退料、弁護士費用その他の経費を含めた当初予算は２億５０００万円でした。
　各テナントに対しては、土地について路線価、建物について固定資産税評価額、国税庁が定める借地権割合、借家権割合を使用して借家権価格を算出した上で、正当事由が５割は存在するとの主張をもとに、借家権価格の半額（合計でおよそ２億１０００万円）を提示しました。
　交渉の結果、全テナントについて、借家権価格の前後の金額（合計でおよそ２億２０００万円）で解決となりました。

交渉、解決のポイント

７軒のテナント中、６軒についてはテナント側にも代理人弁護士が就き、そのうち５軒については代理人同士の交渉で解決しました。交渉に要した期間は８か月から１年２か月で、立退合意が成立した後の立退完了までの猶予期間は、４か月から７か月（交渉開始からでは、１年２か月から１年９か月）でした。
　１軒のテナントについては代理人が就かず、そのテナントの担当役員と交渉を行い、交渉開始から８か月で立退合意が成立し、その１週間後に立退きも完了しました。
　１軒のテナントについては、代理人同士の交渉で折り合いがつかなかったため、調停の申立てを行い、２回目の調停期日（交渉開始からでは１年６か月）で立退合意（調停）が成立し、その３か月後に立退きも完了しました。

解決後の姿、解決により貸し主が享受した利益

　建替後の新しいテナントビルのテナント募集の開始時期から新築工事の着工、既存の旧ビルの解体と逆算して想定していたスケジュールに間に合うように、また、当初の予算の範囲内で、全てのテナントの立退きを完了させることができました。

担当弁護士のひとこと

　テナントとは個別に交渉を行い、早期に立退きに合意してもらえれば、立退料についてある程度の上乗せをするなどの提案をしながら、１軒１軒解決をしていき、その経過を残りのテナントに適時に上手く伝えることでまた解決になるという好循環で、予定どおりに全体解決をもたらすことができました。