ケースの概要

（１）建物の状況
　兵庫県内にある商業施設（地上２階建・床面積合計約１５００㎡）。借主は、同商業施設内の一角（約４０㎡）を賃貸して入居する雑貨テナント。

（２）建物賃貸借契約に関する事項
　契約上、月額賃料は借主の月間売上と連動する形となっていましたが、借主の近年の売り上げは芳しくなく、連動する賃料も他テナントに比べて低額となる状況が続いていました。
　建物自体は比較的新しく、老朽化していませんでしたが、貸し主は商業施設全体としての売り上げ向上を目的とする建物内部の大規模改装を実施することとし、その一環として売り上げが低迷する本件借主の退去を求める方針をとり、賃貸借契約の期間満了を理由とする更新拒絶を通知しました。

（３）特記事項
　入居する他テナントに比べて借主店舗の売り上げが低いことは証拠上明白でした。しかしながら、それ以外に更新拒絶に必要な正当事由は特段存在しませんでした。

課題、争点

（１）早期に退去を実現する必要性
　本件借主との交渉が長引くと売り上げ向上を目的とする大規模改装が遅れるという悪循環になるため、適切な立退料を提供して早期の退去を実現することを目的としました。

（２）立退料について
合計約４００万円

交渉、解決のポイント

　早期の退去を実現するため、訴え提起前の交渉初期の段階から十分な立退料を提示しましたが、借主の反応が鈍かったため、すぐに交渉を打ち切り裁判所に退去を求める訴訟を提起しました。
　裁判所には早期の退去合意が目的であること、またその実現のために必要な立退料は支払う意向があることを伝えたため、裁判の当初より主張立証と並行して和解協議を行うこととなり、数回の期日を経て和解成立に至りました。

解決後の姿、解決により貸し主が享受した利益

　早期の和解成立となったため、当初の予定とおりのスケジュールで大規模改装を実施することができました。

担当弁護士のひとこと

　相当額の立退料の提供が可能である場合は、裁判前の交渉を長引かせることなく、訴えを早期に提起し、裁判所での和解協議に移行することが早期退去の実現に効果的である場合が多いことを改めて認識しました。