ケースの概要

（１）土地の状況
　対象土地は、中国地方の政令指定都市で新幹線の駅から徒歩2分ほどの位置に所在する１２００㎡ほどの宅地でした。
　周辺は、再開発により誕生した大型商業施設やホテルのほか、オフィス、店舗に加えて、古くからある住宅などが混在する地域です。

　対象土地は、それぞれの敷地面積に相違はあるものの、戸建ての住宅が３軒（敷地面積はいずれもおよそ４０㎡）、２階建ての貸店舗（２軒のテナントが入居）が１軒（敷地面積はおよそ４０㎡）、来客型の店舗１軒（敷地面積はおよそ２００㎡）が存在していました。

（２）土地賃貸借契約に関する事項
　借主は上記の建物ごとに５名（個人が４名、法人が１名）でした。
戸建ての住宅３軒についてはいずれも５０年以上前に契約が開始したもので、地代は月額３万円〜６万円ですが、契約書は残っていませんでした。
　貸店舗１軒については３０年ほど前に契約が開始していますが、地代は　月額２万円強というもので、契約書は残っていませんでした。
　店舗１軒については１０年ほど前に契約が開始し、地代は月額１７万円　でした。

（３）特記事項
　貸店舗については、１階と２階にそれぞれテナントが入居しており、それらのテナントの立退交渉は借主側で行なってもらうことになりましたが、貸主が借主に支払う立退料は、借主がテナントに支払う立退料を考慮して交渉することになりました。

課題、争点

（１）解除原因または正当事由
　全ての借主に対して、同時・一斉に、契約の解消と立退きを求めて協議を申し入れる旨の通知をしました。
　ただし、いずれの借主との関係でも、契約期間の満了時期が近いとは認められない状況であったため、更新を拒絶するとの表現は用いませんでした。

　上記通知の理由として、主に、借主らに対する賃貸という現状の対象土地の利用状況が、対象土地が存在するエリアの状況にそぐわなくなってきており、対象土地の全部をまとめて再開発して高度・有効利用することが合理的であるということを主張しました。

（２）立退料について
　借主らに支払う立退料に建物の解体費用と弁護士費用を含めた当初予算は１億５０００万円でした。
　戸建て住宅３軒については、国税庁が定める路線価と借地権割合を利用して算出される借地権価格が１０００万円ほどであったことから、これに引越費用５０万円、見舞金１００万円を加算した１１５０万円を提示しました。

　交渉の結果、それぞれ３０００万円、４０００万円、５０００万円で解決・立退合意成立となりました。
　貸店舗については、借主側からおよそ３０００万円の立退料の希望・提示があり、交渉の結果、２０００万円で解決・立退合意成立となりました。
　来店型の店舗については、借主側から３００万円弱との控え目な立退料の希望・提示があり、これについては貸主側において直ちに受諾して、立退合意を成立させました。
　結果的に、諸費用を合わせても当初予算から大きく上振れしない範囲内での解決となりました。

交渉、解決のポイント

　５軒の借主のいずれにも代理人は就かず、借主本人（法人の借主については担当者）と交渉を行い、交渉開始から１年３か月から１年１１か月で立退合意が成立し、合意成立から３か月から５か月後に立退きも完了しました。

　借主とは個別に交渉を行い、早期に立退きに合意してもらえれば、立退料についてある程度の上乗せをするなどの提案をしながら、１軒１軒解決をしていき、その経過を残りの借主に適時に上手く伝えることでまた解決になるという好循環で、概ね予定どおりに全体解決をもたらすことができました。

解決後の姿、解決により貸し主が享受した利益

　概ね予定どおりのスケジュールの範囲内で、借主全部の立退きを完了し、貸主が所有する対象土地の再開発を実行することができ、それまでに借主から得ていた地代収入とは比較にならない収益を得ることができるようになりました。

担当弁護士のひとこと

　長年居住してきた借主にとっては、立退きにより引越先を探す負担だけでなく、それまで慣れ親しんだ住居や地域を離れることによる精神的・心理的な負担が大きく、この点に対する配慮の重要さを痛感させられた一件でした。