賃借人が賃料を滞納している（不払いがある）場合、その賃料不払いなどによって賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されるに至ったと認められるときには、賃貸借契約を解除することができます。

　信頼関係の破壊の有無の判断においては、賃貸借期間の長短、賃料不払の程度、不払に至った事情その他当該賃貸借関係における諸事情の一切が考慮されるとされています（最判昭57.11.19集民137号495頁）。
　中でも、賃料不払いの期間（回数）は１つの目安となり、一般的には、３～６か月程度の不払いがあれば解除が認められる傾向がありますが、それ以下の滞納期間であってもその他の事情によっては解除が認められる場合もあれば、その逆もあります。やや特殊な事例ではありますが、１カ月分の不払いでも解除を認めた裁判例（東京地判昭50.8.29判時804号59頁）や、16年分以上の不払いでも解除が認められなかった裁判例（東京地判平25.5.15-2013WLJPCA05158011）もあります。

　賃料の不払いを理由に賃貸借契約を解除する際の手続としては、①賃借人に対し相当の期間を定めて滞納している賃料を支払うよう催告すること、②その期間内に賃料を支払わなければ賃貸借契約を解除する旨の意思表示を行うことが必要になります（民法541条）。この①催告と②解除の意思表示に関しては、実務上、１回の（同一の）書面で行うことが多く、また、訴訟に発展する場合に備えて証拠を残すという意味で、内容証明郵便によって行うのが望ましいと言えます。

　ここでいう相当の期間とは、1週間ないし10日間と考えられています。なお、条文上は「相当の期間」を定めて催告するものとされていますが、判例上、不相当な期間または期間の定めのない催告でも、催告後相当期間が経過すれば契約を解除することができるとされています（大判昭2.2.2民集6巻133頁、最判昭29.12.21民集8巻2211頁）。

　この後の流れはケースバイケースとなりますが、賃借人が上記催告にもかかわらず賃料を支払わない場合には、立退きを前提とした任意交渉を行い、解決しなければ訴訟（最終的には、強制執行）へと進むことになります。

（ａ）民法612条1項は、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ第三者に賃借権を譲渡することや賃借物を転貸することはできない旨を規定しており、同条2項は、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに第三者に賃借権を譲渡した（無断譲渡）又は賃借物を転貸した（無断転貸）場合には、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる旨を規定しています。

（ｂ）賃借権の譲渡とは、賃貸借契約上の賃借人の地位を第三者に移転することをいいます。貸し土地上の建物を譲渡したときは、土地の賃借権も譲渡したものとされます。なお、相続により、貸し土地上の建物とともに賃借権を取得したような場合には、賃借権の譲渡には当たりません。
　また、転貸とは、賃借人（転貸人）が賃借目的物を第三者（転借人）に返還義務を課して引き渡し、使用収益させることを意味し、転貸の約束をしただけではなく、第三者に賃借物を現実に引き渡すことが必要です。

　なお、賃借人が、貸し土地上に所有する建物を第三者に賃貸し、その利用にともなって第三者が貸し土地の一部を駐車場として使用することは貸し土地の転貸にあたりません（大判昭8.12.11判決全集1巻3号41頁、東京地判昭34.9.10判時208号53頁）。この場合、土地の賃借人は、なお建物所有のために自ら土地を使用していると評価されるからです。

（ｃ）上記のとおり、貸し土地の賃借権の譲渡または転貸が賃貸人の承諾を得ずに（無断で）なされた場合には、民法612条2項に基づき、賃貸借契約の解除ができると規定されています。しかし、無断譲渡又は無断転貸がなされた場合でも、それらが賃貸人に対する背信行為と認めるに足らない特別の事情がある（信頼関係が破壊されるに至っていない）場合には、例外的に解除は認められません（最判昭28.9.25判時12号11頁。もっとも、無断譲渡・無断転貸のケースでは、「背信行為｣の存在（信頼関係が破壊されるに至っていること）が強く推認されると言えます。）。

　「背信行為」の有無（信頼関係の破壊の有無）の判断においては、譲渡人（転貸人）と譲受人（転借人）の関係性や同一性、賃貸人の被る不利益の程度など諸般の事情が考慮されます。

（ｄ）無断譲渡又は無断転貸があっても解除が認められないケースには、譲渡人（転貸人）と譲受人（転借人）が親族であるなど特別な関係にある場合が多いと言えます。解除が認められなかった例としては、①建物とその敷地の賃借権の共同相続人の一部が他の共同相続人からそれらの持分の譲渡を受けた場合（最判昭和29.10.7民集８巻10号1816頁）、②土地賃借人がその所有建物を子供との共有にしたのに伴って、賃借権の持分の譲渡が生じた場合（最判昭39.1.16民集18巻１号11頁）、③土地賃借人の内縁の妻が夫の死亡後その相続人から建物の譲渡とともに賃借権の譲渡を受けた場合、土地賃借人が貸し土地上に所有する建物と建物の敷地賃借権を同居の孫に贈与した場合（最判昭40.9.21民集19巻６号1550頁）、④土地賃借人が貸し土地上の建物で同居生活をしていた妻との離婚に伴い妻に賃借権を譲渡した場合（最判昭44.4.24民集23巻４号855頁）などがあります。
　たとえ賃借物の一部についての無断譲渡・無断転貸であるとしても、民法612条2項による解除は、その全部について認められます（最判昭28.1.30民集7巻1号116頁）。

　賃借人による無断譲渡又は無断転貸を理由に賃貸借契約を解除する際の手続としては、賃料不払いの場合と異なり、事前の催告は不要です。したがって、賃借人による無断譲渡又は無断転貸がある場合、賃借人に対して賃貸借契約を解除することおよび速やかに建物を収去した上で貸し土地から立ち退くよう求める旨を通知します。この通知は、訴訟に発展する場合に備えて、内容証明郵便によって行うのが望ましいと言えます。
　この後の流れは、賃料不払いの場合と異なるところはなく、賃借人が立退き交渉に応じなければ、訴訟へと進むことになります。

　賃借人が貸し土地上に所有する建物の増改築をすることは、原則として賃借人の自由と言えますが、賃貸借契約において、貸し土地上の建物の増改築を禁止する特約（増改築禁止特約）を定めることがあります。
　このような増改築禁止特約があるにもかかわらず、賃借人が無断で貸し土地上の建物の増改築をした場合には、特約違反（後述の用法違反の一類型とも言えます。）として賃貸借契約の解除原因になります。

　もっとも、そのような場合であっても、それらが賃借人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは、賃貸借契約を解除することはできないとされており（最判昭41.4.21民集20巻４号720頁）、ここでも「信頼関係破壊の法理」により解除が制限されています。

　なお、同様に、貸し土地上の建物の大規模修繕を特約で禁止するケースもあります。無断増改築にせよ無断大規模修繕にせよ、解除の可否を判断する上では、特約で禁止する増改築や大規模修繕に該当するか否か、信頼関係を破壊する程度の背信性が認められるか否かが重要となります。

　貸し土地上の建物の無断増改築を理由に賃貸借契約を解除する際の手続としては、賃料不払いのケースと同様に考えられます。すなわち、まずは、原状回復をすることの催告をした上で、それに応じない場合は賃貸借契約を解除する旨を書面（内容証明郵便）で通知し、その後、賃借人が立退き交渉に応じなければ、訴訟へと進むことになります。

　なお、無催告解除の可否に関しても、賃料不払いのケースと同様に考えられます（無断増改築によって生じた結果の除去（原状回復）が不可能なケースでは、催告は無意味ですので、無催告解除が認められると考えられます。）。

　賃借人には賃貸借契約で定められた用法にしたがって貸し土地を使用収益すべき義務があります（民法616条の準用する594条1項）。そして、賃貸借契約で定められた用法に違反した場合には、賃貸借契約の解除原因となります。

　もっとも、賃借人に用法違反がある場合であっても、他の解除原因がある場合と同様に、賃貸人と賃借人との間の「信頼関係」が破壊されるに至ったときに限り、解除が認められます。
　用法違反は様々なものが想定されますが、以下では、同違反を理由とする解除の有効性が争われることが多い類型について説明します。
　なお、特定の用法の制限について契約書に明記されていなくても、諸般の事情から信義則によって賃借人が遵守すべき義務が認められることもあります（最判昭47.11.16判時689号70頁）。

　非堅固約定とは、貸し土地上に建築する建物について非堅固建物に限るとする定めです。なお、このような約定は、借地借家法（借地法）上、有効なものとされています（借地法下における判例として、最判昭39.6.19判タ165号65頁）。

　堅固建物とは、鉄筋コンクリート造の建物が典型例であり、耐震性、耐火性、堅牢性に優れ、耐久性が高く、使用可能年数が長いものをいいます。非堅固建物とは、木造建築が典型例であって、堅固建物と比較して耐震性が低く、使用可能年数が比較的短いものをいいます（この点に関し、借地法2条は、石造、土造、レンガ造又はこれらに類する建物を堅固建物とし、堅固建物でない建物を非堅固建物としています。）。

　非堅固約定が定められているにもかかわらず、賃借人が堅固建物を建築し、あるいは既設の非堅固建物を堅固建物に改築する場合は用法違反に該当しますが、そのような場合であっても、信頼関係を破壊するほどの背信性がないときには、賃貸借契約を解除することはできないと考えられます（契約解除を認める程の信義則違反に値しないとしたものとして、高松高判昭47.10.31判時689号80頁）。

　裁判例では、①非堅固建物所有目的の土地賃貸借契約において、賃借人が軽量鉄骨造プレハブ建築の建物を建築する特約に反して堅固建物を建築した場合に解除が認められたもの（東京地判平元.12.27判時1361号64頁）、②非堅固建物所有を目的とする土地賃貸借において木造建物の基礎をなす鉄筋コンクリート製地下室を築造した場合に解除が認められたもの（東京高判昭51.3.30判時813号38頁）、③用法がバラック等の仮建築物を所有する目的であるにもかかわらず、本建築した場合に契約解除が認められたもの（最判昭31.6.26 民集10巻6号730頁）などがあります。

　他方、堅固建物の建築を黙認したとされたケース（札幌高判昭51.7.19判タ344号229頁）や、堅固建物所有目的に変更する暗黙の合意があったとされたケース（東京地判平4.10.29判タ833号228頁）では解除が否定されています。そして、賃貸人は堅固建物を建築することについて与えた承諾を撤回できないとされています（大阪高判昭52.4.14判時859号51頁）。そのため、仮に賃借人が非堅固約定に反する建築をしている場合には、賃貸人は速やかに対応をすることが望ましいと言えます。

　例えば、建築された建物の高さ、広さ、様式、施設などが約定に反する場合および建物の使用方法 (住宅・商店・工場・風俗営業・暴力団の事務所など) が約定に反する場合には、用法違反を理由に契約を解除できる可能性があります。

　貸し土地の用法違反を理由に賃貸借契約を解除する際の手続としては、賃料不払いのケースと同様に考えられます。すなわち、まずは、催告をした上で、それに応じない場合は賃貸借契約を解除する旨を書面（内容証明郵便）で通知し、その後、賃借人が立退き交渉に応じなければ、訴訟へと進むことになります。

　なお、無催告解除の可否に関しても、賃料不払いのケースと同様に考えられます（用法違反によって生じた結果の除去（原状回復）が不可能なケースでは、催告は無意味ですので、無催告解除が認められると考えられます。）。

ｂ　賃借人（借地権者）が土地の使用を必要とする事情

ｃ　貸し土地（借地）に関する従前の経過

ｄ　土地の利用状況

　立退料に定まった算定方法があるわけではありませんが、借地権価格を基準として算定することが一般的です（例として、後記裁判例Ｎｏ．①～③）。
　借地権価格の算定方法はいくつかありますが、割合方式と呼ばれる算定方法の場合、以下の計算式で算出できます。

　借地権価格＝貸し土地の更地価格×借地権割合

（具体的設例）
更地価格が25万円／㎡である200㎡の貸し土地の立退きを求める場合

（前提条件）
借地権割合：70％

（計算）
25万円／㎡×200㎡×0.7＝3500万円

　その他、立退きに伴う損失を基準として算定する方法もあります。主な損失として、①賃料差額補償、②移転諸費用（移転実費）がありますが、これに限られるものではありません（営業補償が考慮される場合もあります。）。
　損失の補償を基準に立退料を算定した裁判例として、東京地判平成31年１月15日（出典：Westlaw）があります。この裁判例では、「したがって、被告Ｙ２らが住居として他の場所を賃借する場合の賃料と、現在の本件居住用部分の賃料の差額の一定期間分及び転居費用を補填すれば、被告らの本件土地使用の必要性の大部分は、満たされるものというべきである。」と述べ、立退料を、賃料差額補償と移転実費で算出しました（後記裁判例Ｎｏ．④）。

　借地権価格に損失補償を加算して立退料を算定する方法もあります。
　例えば、東京地判平成25年3月14日判時 2204号47頁は、「上記の借地権価格を基本としつつ、本件における正当事由の充足度、被告が必要とする移転費用等諸般の事情を一切考慮すれば、本件における相当な立退料の金額は、5000万円であると認めるのが相当である。」として、借家権価格と損失補償（移転費用）を併せて考慮しています（後記裁判例Ｎｏ．⑤）。また、東京地判平成25年1月25日（出典：Westlaw）は、「以上認定の本件土地の借地権、本件建物及びうどん店の設備類の補償の要素に加え、うどん店の営業補償、本件建物からの移転に要する諸費用（引越費用、新たな住居を借りるための礼金、仲介手数料等）等の要素を全て考慮の上、本件において正当事由を補完するために必要な立退料の額は2000万円と認めるのが相当である。」として、借家権価格と損失補償（設備類の補償・営業補償・移転費用）を併せて考慮しています（後記裁判例Ｎｏ．⑥）。

　上記の方法で算定した金額は、そのまま立退料として採用されることもあれば、立退料の提供無しにどの程度正当事由が充足しているか（正当事由充足率）が考慮されることもあります。この点は裁判例によってまちまちです。
　例えば、上記ａのように借地権価格が3500万円と算出されたケースで、その他の事由により賃貸人の正当事由が70％備わっているとされた場合の立退料は、
　3500万円×（1-0.7）＝1050万円
となります。

　また、建物の価格が立退料に含まれるかが検討されることもあります。東京地判昭和39年10月17日判タ170号236頁では、借地権価格に地上家屋新築による損失額を加えた額が立退料とされました。他方、上記東京地判平成25年3月14日判時2204号47頁では、「本件建物の価格については、建物買取請求権の行使によって、その補償が図られるべきであり、上記立退料の金額には含めていない」とされています（後記裁判例Ｎｏ．⑤）。全体としては、建物買取請求権の行使によって利害関係を調整するという考え方を採る裁判例が多いようです。

　最初に、貸し土地について、依頼者からのヒアリング、資料の確認、現地訪問などの調査を行います。この調査により、契約期間、利用状況、賃借人の性質、賃料の金額などの基本的事実のみならず、双方の貸し土地使用の必要性、建物の老朽化の程度、賃貸借契約締結の経緯、賃借人の不誠実な対応等の正当事由を構成する実も確認します。

b　見通しを立てる

　上記の調査を経て、立退き交渉を行うスケジュールの確認、訴訟で立退き請求が認容される可能性の検討、立退料の試算などを行います。もっとも、損失補償方式で試算することは難しく、この段階では借地権価格方式で試算します。

　賃借人と立退き交渉を行います。裁判手続と比べると柔軟な交渉を行えますが、この段階でも裁判手続の場合と同様に、法律的な根拠、方針を明確にして説得力のある主張を意識することが重要です。

　立退き交渉で、立退きに関し賃借人の同意が得られない場合は、調停又は裁判手続に移行します。
　裁判に移行した場合でも、裁判所は必ず判決をするというわけではなく、立退きの事案では、裁判上の和解によって解決する場合も多々あります。
　また、裁判の結果、立退きの判決が出されたにもかかわらず、立退きに応じない賃借人に対しては、強制執行を行い、立退きを実現します。