借地借家法は、借家契約の存続期間を、１年以上と定めています(借地借家法29条１項)。借家契約の存続期間の定めが１年未満の場合は、期間の定めがないものとみなされます。
　なお、平成4年8月1日以前に成立した賃貸借契約には、借家法２条、同法３条の規定が適用されます。
　そのため、平成4年8月1日以前に成立した賃貸借契約においては、民法604条1項が適用され、同契約の存在期間は1年以上20年以下となります（借家法３条の２、民法604条１項）。

　借地借家法26条1項は、
｢建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。｣
と規定しています。
　つまり、期間の定めのある借家契約では、貸主は、借家契約を終了させるためには、期間満了の1年前から6か月前までの間に借家人に対し
①契約を更新しない旨又は②借家契約を変更しなければ同契約を更新しない旨の意思表示（以下、①②を総じて「更新拒絶」といいます。）をすることが必要です。
　そのため、期間満了を理由とする立退き請求にあたっては、ある程度早い段階からの準備が不可欠です。

　更新拒絶の意思表示が期間満了前６か月を経過した後になされた場合、その更新拒絶の意思表示は無効ですが、賃貸借に対する後述する期間の定めのない借地契約における解約申入れの意思表示としての効力はあります（→イ‐2）。
　なお、貸し主が更新拒絶の意思表示をした場合でも、期間満了後に借り主がそのまま建物の使用、収益しているときは、貸し主が借り主に対し遅滞なく異議を述べなければ、賃貸借契約は自動的に更新されてしまいます(借地借家法26条2項)。このようなケースで、期間満了後66日目に行った建物の立退き請求の訴訟の提起をもって「遅滞なく異議を述べた」ものと認めた裁判例があります(最判昭25.5.2民集4巻5号161頁)。

　借地借家法27条は、「解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。」と規定しています。
　つまり、期間の定めのない借家契約では、借家契約を終了させるためには期間満了日の６か月前に「解約申入れ」をする必要があります。解約申入れとは、契約を将来に向って終了させる契約当事者の一方の意思表示をいいます。
　解約申入れは、当初から６か月の猶予期間を付すことが通常ですが、猶予期間を付さなかった場合でも、解約申入れの日から６か月を経過した時点で解約の効力が生じます。
　なお、解約申入れによって借家契約が終了した後に、なお借家人が建物の使用、収益を継続しているときは、貸主が遅滞なく異議を述べなければ、前の賃貸借と同一の条件で賃貸借をなしたものとみなされてしまいます（借地借家法27条2項、同26条2項）ので、この点は注意を要します。

　借地借家法の適用がある貸し建物につき立退き請求をするためには、「正当事由」が必要です。

正当事由は、
①存続期間の定めがある場合は、更新拒絶をしたときから存続期間満了時まで
②存続期間の定めがない場合は、解約申入れの時から解約時まで
存在することが必要です。（借地借家法28条）。
　「正当事由」とは、賃貸借契約を終了させ立退きを認めることが、社会通念に照らして妥当と認められる理由のことです。
　借地借家法が、建物の賃貸借契約の更新拒絶や解約申入れに「正当事由」を要するとした趣旨は、貸し主から更新拒絶又は解約申入れをすることは、借り主にとって生活の基盤や営業の基盤を失わせることになるので、これに一定の制限を設けることを目的としたことにあります。

　正当事由の有無は、以下の要素を総合的に考慮して判断されます。
　　ア　建物の貸し主及び借り主が建物の使用を必要とする事情
　　イ　建物の賃貸借に関する従前の経過
　　ウ　建物の利用状況
　　エ　建物の現況
　　オ　建物の貸し主が建物の立退きの条件として又は建物の立退きと引き換えに建物の借り主に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

　以下においては、正当事由の要素について個々に詳述します。

a　建物使用の必要性

b　従前の経過

c　建物の利用状況

ｄ　財産上の給付

　借地借家法第28条では、「建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れ」に「正当の事由」があるか否かの判断において、「建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出」を考慮するとされています。ここの「財産上の給付」が、いわゆる立退料です。

　立退料は、正当事由が完全には備わっていないが一定割合までは備わっているというケースにおいて、正当事由を補完するために支払われます。高額な立退料さえ支払えば、他の理由が無くても正当事由が認められる、というわけではありません。そのため、立退料の提供は、正当事由の補完要素と言われています。

　立退料に定まった算定方法があるわけではありませんが、よく採用される算定方法として、①月額賃料を基準とする方法、②立退きに伴う損失を基準とする方法（損失補償方式）、③借家権価格を基準とする方法（借家権価格方式）、があります。順に説明します。

①　月額賃料を基準とする方法
　月額賃料を基準とする方法は、例えば、賃料の６か月分を立退料とする、というように、数か月～数年分の月額賃料を立退料として支払うという方法です。

②　損失補償方式について
　損失補償方式とは，立退きに伴う損失を基準とする方法です。主な損失として、①家賃差額補償、②移転諸費用、③営業補償、④内装工事費用、などがあります。

③　借家権価格方式について
　借家権価格方式とは、借家権価格を立退料とする方式です。借家権価格の算定方法はいくつかありますが、いわゆる割合方式と呼ばれる算定方法は、下記の計算式で算出する方法です。

　借家権価格＝賃し建物の敷地の更地価格×借地権割合×借家権割合

（具体的設例）
・更地価格２５万円／㎡
・２００㎡の敷地
・上記敷地上のアパート（８室）１室
・借地権割合：０．７
・借家権割合：０．３

　上記貸し建物について、割合方式で立退料を算定する場合

（計算）
２５万円／㎡×２００㎡×０．７×０．３÷８＝１３１万２５００円

　上記①ないし③の方法をどう使い分けるかについては，定まった基準があるわけではありませんが、貸し建物が居住用の場合、①又は②が単独で用いられることが多いと言えます。また、貸し建物が事業用の場合は、②と③が単独又は併用で用いられることが多いと言えます。裁判例を総覧すると、裁判所は、立退料を算定するに当たっては、当事者が主張する算定方法を採用したり、鑑定で採用された算定方法を斟酌したり、ケースによってまちまちです。

　また、借家権価格として算定された金額は、そのまま立退料として採用されることもあれば、立退料の提供無しにどの程度正当事由が充足しているか（正当事由充足率）が考慮され増減が加えられることもあります。この点も、裁判例によってまちまちです。

　立退料の算定方法はケースによって異なりますが、以下においていくつかの裁判例を紹介します（立退料に関する部分のみ抜粋します。）。
　以下の裁判例を見ると、裁判所が示す立退料の算定方法は、当事者の主張（主に原告）や鑑定結果に影響されていることが分かります。