ケースの概要

（１）建物の状況
　愛知県所在の２階建ての貸店舗が合計４棟、貸店舗の合計床面積は約４００㎡。貸店舗１棟につき１軒のテナントが入居しており、テナント数は、居酒屋やカラオケスナックなど合計４軒。対象建物は、最寄駅から車で１０分程度の立地にあり、周辺は商業エリアと住宅エリアが混在した地域となっている。

（２）建物賃貸借契約に関する事項
　４軒のテナントそれぞれにつき契約時期はバラバラであり、契約内容もテナント毎に異なっている。最も古いテナントで、賃貸開始から約１５年程度、最も新しいテナントは賃貸開始から１年程度しか経過していない。４棟の貸店舗はいずれも同時期に建築されたもので、築４０年近くが経過している。旧耐震基準の頃に建てられた建物であるため、耐震性に問題があり、老朽化もある程度進んでいる状況にあった。
　クライアントとしては、貸店舗４棟全てを取り壊し、新たに土地上に店舗兼マンションを建築する計画があり、そのために現在入居しているテナント４軒と退去交渉を行った案件である。

（３）特記事項
　交渉を早期に妥結するために、テナント４軒それぞれと個別に交渉するのではなく、テナント４軒の代表者（テナントの賃借人の１人）を交渉窓口にして退去交渉を行った。

課題、争点

（１）解除原因または正当事由
　正当事由としては、建物の老朽化及び土地の再利用計画が挙げられるが、建物の老朽化の程度は著しいというものではなく、正当事由の程度としては比較的弱いと思われる案件であった。

（２）立退料について
　立退料はテナント４軒合計で２６６０万円。

交渉、解決のポイント

　対象建物は旧耐震基準の建物でそれなりに老朽化していたものの、鉄筋コンクリート造りの建物であり、外観上もそこまで老朽化が進んでいるようには見えず、訴訟となった場合には、正当事由が認められるかどうか微妙な事案であった。また、クライアントの強い要望で、なるべく早い解決を望んでいたことから、訴訟ではなく、任意交渉による解決を目指して交渉を開始した。

　交渉をスムーズに進めるために、テナントの賃借人１人を代表者として交渉窓口とし、立退料の金額及び明渡しに関する諸条件について交渉を行った。幸いにして、テナント４軒全て条件次第では退去に応じるとの意向であったことから、立退料の金額について、各テナントの売上額、利益率、転居に要する費用等の資料を根拠に個別に調整し、交渉開始から２カ月で立退料の概算額について合意が成立した。

　その後は、退去期限の調整や原状回復の要否など、明渡の諸条件の詰めの協議を行い、交渉開始から４カ月で４軒全てのテナントの退去が完了した。

解決後の姿、解決により貸し主が享受した利益

４棟の貸店舗を解体し、新たに４階建ての店舗兼マンションを建設することで、土地の再利用に繋がった。

担当弁護士のひとこと

　クライアントは、土地の再利用にあたって金融機関からの借り入れを検討していたところ、その当時金利等の融資条件がクライアントにとって有利であったため、クライアントとしては融資条件が有利な内にテナントの退去問題を解決し、早々に土地の再利用計画を進めたいという希望を有していました。
　その観点からすれば、交渉開始から４カ月という比較的短い期間で４軒全てのテナントの退去が完了したことは、クライアントの希望にかなった解決になったと考えています。