ケースの概要

（１）建物の状況
サブリース契約の対象は、大阪府の繁華街の主要道路に面した約２０００㎡の土地上にある地下１階地上８階の鉄骨鉄筋コンクリートのテナントビル。最寄駅からは徒歩３分程度の距離でした。

（２）建物賃貸借契約に関する事項
　建物は比較的新しく、老朽化していません。サブリース契約の内容として数年に一度、賃料を増額する取り決めとなっており、かつ最低増額金額も定められていました。また、契約上、賃料に連動して敷金額が決まる取り決めとなっており、借主は数年に一度の賃料増額改定の際に、改めて追加敷金を差し入れる必要があります。

（３）特記事項
　借主が賃料増額の際の追加敷金の差し入れを拒否している状況でした。
　また、貸主側で実施した設備修繕の借主側負担分の支払いも滞っている状況でした。

課題、争点

（１）債務不履行
　契約上の特約事項の不履行があり債務不履行解除が認められる可能性が高い事案でしたが、優良テナントが多く入居しており、借主と各テナントとの賃貸借契約を引き継ぐ必要があったことから任意交渉でのソフトランディングを目指すことを目標としました。

（２）立退料について
　立退料はなし。

交渉、解決のポイント

　交渉初期に債務不履行解除の通知を行ったことから、正当事由をベースとする立退料ではなく、債務不履行解除を前提とする貸主に有利な条件交渉を行うことができました。核となるテナントが退去するとサブリース契約は借主にとって大きな逆ザヤとなり、また多額の保証金の返金を行わなければならなくなることから、交渉中は核となるテナントに対し交渉の状況や借主の支払義務の懈怠（信用状況）に関する情報を当方から積極的に提供し、現在の借主とのサブリース契約が継続される場合はテナントは退去してもらうが、サブリース契約が解除されれば、貸主とテナントが直接賃貸借契約を締結するという方向付けを行いました。

解決後の姿、解決により貸し主が享受した利益

　サブリース契約が解除されたため、テナント退去もなく貸主による直接運営を実現することができました。

担当弁護士のひとこと

　サブリース契約の解除にあたっては、借主だけではなく入居するテナントも巻き込んだ交渉を行うことが有利な条件での解決につながることを改めて認識した事案でした。